Los compradores y vendedores de viviendas a menudo no observan el cumplimiento de los contratos de arras firmados antes de que se redacte la escritura. Las personas que carecen de formación jurídica recurren indiscriminadamente a modelos de contratos que se encuentran en Internet y que carecen de rigor, son una fuente inagotable de problemas para los despachos de abogados. Un ejemplo muy claro de esta práctica indeseable es un contrato de arras cuando alguien está considerando comprar o vender una casa. Con la inminente compra y venta de bienes inmuebles económicamente significativos, es muy importante recordar qué es un acuerdo de entrega de dinero en garantía, qué tipo podemos usar para negociar y cómo afecta nuestras finanzas en caso de incumplimiento de contrato una parte y otra. El significado del contrato de arras es que en realidad es un preludio del próximo contrato de compraventa, que contendrá las condiciones necesarias para la transferencia posterior de la propiedad: el precio final, el término del contrato, el precio de la propiedad, la forma de pago. , distribución de tasas e impuestos, etc.
Aunque el contrato de arras en sí parece ser un documento adicional e insignificante, en realidad es muy importante. Es un contrato privado por el cual un vendedor reserva una propiedad por un período de tiempo fijo a un comprador que está satisfecho con un depósito, que se maneja de manera diferente según el tipo de depósito firmado.
En cuanto a los tipos de matrices existentes, son:
1.- Depósitos de cuota de redención: son los más comunes y están recogidos en el artículo 1.454 del Código Civil. También se denominan depósitos de «retirada», porque ambas partes tienen derecho a rescindir el contrato, cuyas consecuencias vienen determinadas por lo anterior: si el vendedor desiste del contrato, deberá devolver el duplicado del depósito al comprador. (una cantidad recibida en concepto de arras y otra de las mismas), en cambio, si el comprador la rehúsa, pierde la cantidad entregada en concepto de depósito.
En este caso particular, es importante resaltar que el uso de la palabra “señal” en sí mismo no puede interpretarse como un elemento irrefutable de la esencia de la declaración de depósito, sino que debe establecerse claramente para que así se entienda. por las partes del contrato.
2.- Indemnización: En este caso, se paga una fianza para garantizar la ejecución del contrato y acreditar su integridad. Las consecuencias del incumplimiento son las mismas que las de la pérdida o reconversión del penitente, según quien incumpla. Sin embargo, los daños y perjuicios convencionales se configuran como una cantidad punitiva que debe pagar la parte incumplidora en todo caso, y además de los daños y perjuicios, la otra parte puede exigir la ejecución forzosa o la resolución del contrato, además de los posibles daños y perjuicios consecuenciales.
3.- Confirmación del depósito: La jurisprudencia del Tribunal Supremo señala que en los casos en que exista discrepancia o no sea posible determinar con claridad el tipo de entrega pactada por ambas partes, debe entenderse como depósito de confirmación. Dichas entregas se proporcionan como pago anticipado o como parte del precio y confirman la ejecución del contrato, las partes no tienen derecho a rescindir el contrato, y la parte interesada en continuar las operaciones de compraventa puede solicitar la ejecución obligatoria.
En resumen, nos gustaría profundizar en la importancia de obtener asesoramiento legal profesional antes de celebrar un acuerdo de transacción, ya que un simple acuerdo privado aparentemente insignificante puede tener un impacto significativo en todos los aspectos de la transacción de la ejecución hipotecaria en su conjunto. Desaconsejamos encarecidamente la publicación de modelos de contratos en Internet. Siempre hay que tener en cuenta las condiciones para adaptar el contrato de depósito a las necesidades específicas de cada operación de compraventa.
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