La nueva Ley de Vivienda, pretende poner un tope del 2% al incremento de las rentas que estén en vigor en el año 2023 y un 3 % en el año 2024, se suprime el IPC como índice de actualización de rentas, procura regular el mercado del precio del alquiler en zonas donde se concentre el 30 % de la renta media de los inquilinos, entre otras medidas.
Rebaja del concepto “gran tenedor” que pasa de diez a cinco viviendas“esta definición podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa.”
La declaración de zonas tensionadas. El artículo 18 del Proyecto contempla la declaración de zonas de mercado residencial tensionado, a los efectos de orientar las actuaciones públicas en materia de vivienda en aquellos ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado, de acuerdo con las diferentes necesidades territoriales.
Los gastos y honorarios inmobiliarios producidos por el alquiler de un inmueble. Correrán siempre a cargo del propietario, quien hace uso del servicio de una inmobiliaria es quien tiene que pagar los honorarios. Hasta ahora, esta obligación se aplicaba sólo para los grandes tenedores. Se modifica el apartado 1 del artículo 20 de la LAU: “Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador”, conforme la Disposición Final Primera del Proyecto de Ley.
Los procedimientos de desahucios. Se prohibirán aquellos sin fecha y hora predeterminada. Se incluirán nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, que aplazarán los procesos más de dos años, y se estipula el acceso obligatorio a los procedimientos de solución extrajudicial para las personas vulnerables.
La información en los contratos de arrendamiento de vivienda. Cuando la vivienda objeto de arrendamiento se encuentre en zona residencial tensionada, el propietario deberá indicarlo e informarlo previamente a la firma en incluirlo en el contrato de arrendamiento, indicar también la cuantía de la última renta que estuvo en vigor de la vivienda habitual en los últimos cinco años, y el valor que corresponda con el índice de referencia de los precios de alquiler.
Creación de un sistema de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda. La creación de una base de datos de contratos de arrendamientos para incrementar la información para desarrollar el sistema de índices de referencia del precio de alquiler.
Modificación de la Ley de Arrendamiento Urbanos, en cuanto a límites de renta y prórroga de los contratos. La Ley contempla medidas de contención de las cuotas de arrendamiento y prorrogas de los contratos de alquiler y las formas de pago, limitando el pago en efectivo de los importes de los recibos de alquiler.
Con esta nueva ley será interesante ponderar si interesa más vender una vivienda o ponerla en alquiler, ya que permitirá conocer los beneficios que tendrá el propietario, con el coste de adquisición de la vivienda que tuvo en el momento de la compra. Por ello se podrá valorar si realmente el alquiler de la vivienda se trata de un valor añadido interesante y una buena opción de inversión o, por el contrario, nos interesa vender la vivienda. Cabe destacar que la rentabilidad bruta del alquiler en España el último trimestre del año 2022 fue del 7,2 %.
Las ventajas que tiene el arrendamiento, es el ingreso de una cantidad mensual y la conservación del patrimonio inmobiliario, que puede revalorizarse a largo plazo, dependiendo de la zona. Como desventajas está el riesgo de impago que se enfrenta el propietario y el deterioro de la propiedad.
En cuanto a la venta, la principal ventaja es que se obtiene liquidez inmediata. Asimismo, al vender el inmueble, el propietario se beneficia de la revalorización, siempre que venda en un momento donde el precio es superior al que pagó en el momento de la compra. Pero la principal desventaja de transmitir el inmueble se refiere a que el propietario tendrá que pagar gastos e impuestos tras cerrar la operación. “Los gastos totales rondan entre el 5% y el 15% del precio de venta, incluyendo IRPF, plusvalía municipal y comisión inmobiliaria”.
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